相続した不動産の売却手続きは難しい？必要な流れや注意点を簡単に解説

相続した不動産を売却するためにまず必要な手続き（相続登記・遺産分割協議など）

相続した不動産を売却する前提として、まず第一に「法的に誰が所有しているのか」をはっきりさせる必要があります。そのために最も重要なのが「相続登記」と「遺産分割協議」です。

まず、相続登記とは、亡くなられた方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きを意味します。令和６年（２０２４年）４月１日から、この手続きは義務化されました。相続人が不動産を取得したことを知った日から３年以内に登記をしなければならず、これを怠ると正当な理由がない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。また、義務化前に相続した不動産も対象となり、令和９年（２０２７年）３月３１日までに登記を完了させる必要があります。

次に、遺産分割協議ですが、相続人が複数おられる場合、どなたがその不動産を取得するのかを決める必要があります。「法定相続分」に基づいて共有とする方法もありますし、相続人全員の話し合い（協議）によって特定の相続人に単独で相続させる方法もあります。

以下に、相続登記と遺産分割協議の要点をまとめた表をご用意しました。

このように、まずは相続登記と遺産分割協議を適切に進めることが、不動産売却への第一歩となります。

売却の流れと具体的な手順

相続した不動産の売却を進めるには、いくつかの順序を踏むことが円滑な手続きの要となります。以下は、法務や税務の信頼性ある情報をもとに、時系列で整理した具体的な流れです。

まず、被相続人の遺言書があるかどうかを早期に確認し、相続人および相続財産を明確にすることが大切です。そして、相続人が複数いる場合は遺産分割協議を経て遺産分割協議書を作成し、名義変更の前提を整えます。遺産分割協議書は、相続登記に必須の書類ですので注意が必要です。

次に、相続登記を行います。2024年4月より義務化されており、相続を知った日または遺産分割成立の日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。登記の際は、戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書など多数の書類が必要ですので、司法書士への相談や支援を積極的に検討されると安心です。

相続登記完了後には、売却活動に入ります。不動産会社に相談し媒介契約を結び、内覧や価格交渉、売買契約締結を進めます。売却活動には一般的に３～６ヶ月程度かかることが多く、さらに契約締結後の決済・引き渡しにおいては１～３ヶ月程度の期間が見込まれます。

これら全体の流れを意識して、書類の準備やスケジュール調整を進めることで、相続不動産の売却をスムーズに進行させることができます。

売却に関わる税金制度と節税のポイント

相続した不動産を売却する際には、いくつかの税金がかかりますが、そのなかに特有の制度を活用すると節税につながります。

まず、譲渡所得税は「譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」に対して課税されます。そのため、取得費が高いほど課税対象の金額は下がり、税負担が軽減されます。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。5年超の長期譲渡の場合、所得税・住民税を合わせて約20.315％、5年以下の短期譲渡の場合は最大約39.63％です。相続した不動産は被相続人が取得した日から所有期間を数えるので、その点を意識することが重要です。 

「取得費加算の特例」とは、相続により取得し相続税を納めた不動産を、「相続開始日の翌日から3年10か月以内」に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡益が圧縮され、譲渡所得税が大きく軽減されます。加算額は、譲渡した財産の相続税評価額に基づいて算出され、相続税額全体ではなく、売却した財産に対応する分が対象になります。さらにこの特例を使う場合は確定申告時に相続税申告書の写しや「取得費加算の計算明細書」などの書類の添付が必須です。 

売却時には、印紙税（契約書に貼る印紙代）や名義変更のための登記費用も発生します。これらの費用は売却にかかる全体費用として把握し、事前に見積もりしておくことが、計画的な売却の第一歩となります。

いずれの制度も、適用の条件や期限を過ぎると使えなくなりますので、売却の時期や申告の段取りについては、専門家と相談しながら慎重に進めることをおすすめいたします。

手間を軽減するための専門家の活用法

相続した不動産の売却にあたっては、相続登記や遺産分割協議など、複雑かつ時間を要する手続きを効率よく進めるために、専門家への相談が非常に有効です。

まず、司法書士に相続登記を依頼することで、必要書類の収集から法務局への申請までを一括して任せられ、時間や手間を大幅に削減できます。専門家ならではの確実な書類作成と手続きで、見落としがちな不動産の登記漏れも防げます 。

また、司法書士の報酬相場はおおむね五万円から十五万円程度ですが、依頼内容や不動産の数、相続人の多寡に応じて費用が加算されることもあります 。

さらに、税理士や弁護士とも連携して相談することで、相続税の申告や遺産分割で対立がある場合にも、適切な判断と対応が可能になります 。

以下に、専門家活用の主なポイントを分かりやすく整理しました。

弊社では、相続された不動産の売却に関するご相談も承っております。お気軽にご連絡ください。

まとめ

相続した不動産を売却するには、まず所有者を明確にする相続登記や遺産分割協議が必要です。手続きの流れや必要書類をあらかじめ把握し、一つひとつ確実に進めることが大切です。税金や費用についても事前に理解し、適切な節税対策を講じましょう。司法書士や税理士など専門家の活用も、手間を減らす有効な手段です。不明な点や不安があれば、ぜひ当社へご相談ください。安心して一歩を踏み出せるよう、丁寧にサポートいたします。